段绍译BLOG

                        北京天则经济研究所   段绍译 

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    今年3月，建设部、国土资源部等八部门联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，要求重点查处房地产企业囤房惜售、哄抬房价等违法违规行为。

    6月5日，上海市房屋土地资源管理局宣布，将对“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等三个商品房项目及广威房地产经纪有限公司进行专项检查，以加强房地产市场秩序整治，打击开发商“捂盘惜售、虚拟交易、私自加价”等行为。

   上海又掀起了一股房地产市场秩序整治“风暴”。上海市房屋土地资源管理局本次专项整治的重点是检查和处理房地产开发企业的“捂盘惜售”行为，包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘的行为。(《新闻晨报》6月6日)。

    我个人认为，建设部、国土资源部等八部门下发的《通知》和这次专项整治的内容都是十分荒唐的。政府怎么能直接干预企业的商品什么时候卖，卖什么价钱合适呢？这跟政府去规定“一个年满18岁的靓女必须立即嫁人”有什么两样？难道一个18岁的靓女为了找一个最让自己满意的男人，她不能“捂盘惜嫁、私自抬高身价”吗？她看不上一个狠劲追她的人时，不能委婉地说她已经有“意中人”了吗？难道一个18岁的靓女已到结婚年龄就必须要结婚吗？已办理了结婚证就必须立即和老公睡觉吗？对商家的“财产权”应该象“人权”一样同样得到保护！吴仪副总理至今都没结婚，但我们照样非常的尊重她！

    中国加入WTO已经6年多了，我国正在努力向市场经济国家过渡，党和国家领导人在外交活动中一再要求对方国家承认中国的“市场经济地位”。而上述的“整治行为”是与WTO精神背道而驰的。

    市场经济要遵循市场规律，行政不能直接干预微观。政府既要保护消费者的合法权益，也要保护商家的合法权益。对照这些原则，我们就会发现：拿“捂盘惜售”开刀是大可质疑的。买卖自由是市场交易的基本原则之一。哪部法律规定，商家必须把商品尽快卖出去呢？中国曾经“打击”过“囤积居奇”，但那是计划经济时代的产物，不是法治的行为。我相信，在现在的市场中，只要是“供不应求”，各行各业都可能存在着“惜售”的行为，因为这是商家追求利润最大化的一种经营手段。

    从操作的层面讲，查处“惜售”也不可行。一者，查处的成本太高；二者，难以断定动机。某件商品卖不卖，什么时候卖，商家可以找到很多的理由；再者，即使查清了，凭什么法律处罚？

    当然，政府不应坐视房价的过快增长。但调控要从宏观上着手，而且先要找出病根然后对症下药。房地产价格上涨的根本原因不是因为“建设成本偏高”，不是因为“捂盘惜售、虚拟交易、私自加价”，也不是因为“政府监管不够”。而是因为“供不应求”，供不应求的原因一是“供应受限”，二是因为城市化的浪潮势不可挡，需求急剧增加。要解决供不应求的最佳途径就是“增加供应”，别无他法！但前年以来，政府出台的大部分针对房地产的宏观调控政策，都是在“限制供应”和“增加交易成本”。限制供应使市场更加“供不应求”，而在“供不应求”的前提下，政府对“二手房交易增加的税收”必将转嫁到消费者头上。所以现行的对房地产的“宏观调控”政策和政府“对二手房交易增加税收”都只会推动房价的进一步上涨。在供不应求的市场状态下，“惜售”行为才有可能发生。最新的消息说：当前上海商品住宅供应量明显减少，商品房供不应求态势明显，市场供求比一度达到1∶5.65(《每日经济新闻》6月6日)——在这样的卖方市场中，“惜售”行为怎么可能不发生？

    政府如果真想从根本上遏制房价上涨过快的势头，那就应该引导市场、加大供应。政府不想办法改变畸形的供求关系，不从自身找原因，却只拿开发商开刀，实在是本末倒置。 

    中国要成为真正的市场经济国家，就要加大对私有财产的保护。前不久，《中华人民共和国物权法》的通过，为中国私有产权的保护提供了法律依据。但我们的政府还有很多的工作要做。因为在“真正的市场经济”条件下，政府的职能主要就是：保卫国家安全、维护社会治安、促进社会公平和提供企业不能提供的公共产品（比方说：义务教育、环境保护、公路建设、基础科学研究、最低生活保障等等）。在和平时期，政府最重要的职能是“依法保护经济的公平与自由”，而不是直接去办企业或者直接去管企业。

    在市场经济条件下，商品的“价格”和“利润”与“成本”和“使用价值”不一定“正相关”，往往“供求关系”对“价格”和“利润”的影响更加重要。比方说，任何一个人10分钟不呼吸空气一定要死，但这么有使用价值的“空气”可以免费获得；而任何人3天不吃大米也不会被饿死，但大米的市场价格是2-5元/kg。

    价格是“优化配置社会稀缺资源的最好工具”。在计划经济时代，因为没有市场所以也没有真实的市场价格，企业应该生产什么不是由消费者真实的需求来决定，而是凭领导者的感觉来决定，由“权力”来决定生产。所以我国当时很多的国有企业，生产出很多相当于“空气”那么有使用价值但市场并不稀缺的产品。

    而在市场经济条件下，因为有了“真实的市场价格”，企业应该优先生产什么商品完全应该由“是否赚钱”来决定。如果一个行业存在暴利，决不是因为商家“奸诈”，而是因为社会最需要；如果一个行业存在大面积亏损，说明这个行业很多的企业应该改行。能获得暴利的企业是因为他做了最应该做的事（国有垄断企业除外），亏损的企业是因为他做了不因该做的事，就那么简单。　　

    从长期来讲，任何一种商品的价格绝对不是通过“捂盘惜售、虚拟交易、私自加价”就可以抬高的（国有垄断企业有这种可能）。如果商品的价格通过“捂盘惜售、虚拟交易、私自加价”就可以抬高，那中国的“三农问题”就不必让我们敬爱的温总理去煞费苦心了。只要全国部分农民向“汤臣一品”学习，将自己的某种大米定价100元/kg，只涨不跌，声称只卖给优秀人士，惜售，囤积，这样其他粮农的大米价格也跟着上涨，卖他个10元/kg！这样，“三农问题”就解决了。

    还有一个荒唐的说法:要开发商公布成本，减少暴利。言外之意是要开发商按“成本加成定价法”来决定住房价格。这又让我想起计划经济时代，因为政府按“成本加成定价法”来定价，结果很多管理不善的企业生产的差产品的价格，比管理先进的企业生产的优质产品的价格高得多。

    另外，是否可以要求农民也按国有垄断企业的员工工资标准，来给他们生产的粮食和其他农产品定价呢。如果那样，去年陕西5分钱一斤的芹菜也许就可以卖到50元一斤了。 

    解决房地产价格快速上涨的几剂良方：

    1、尽快实行土地私有化，产权明晰，取消“耕地保护政策”。让土地所有者自己决定他的土地是用来建房合算还是用来种粮合算；

    几年来，全国城市及周边地区土地价格猛涨，但同时看到一个非常奇怪的现象：在北京、上海、广州等大城市周围，价值20万元/亩的土地在种植粮食蔬菜，而中西部地区很多廉价而肥沃的土地大量荒芜。如果按年收益率10%来计算的话，20万元/亩的土地至少要产出2万元才能保证土地的收益率，但农民在这么宝贵的土地上劳动一年，生产粮食的总收入还不到2000元。农民为什么要干这样的蠢事呢？――因为农民种地是以“假设土地不要钱”为前提的！

    任何聪明一点的人都会发现，如果土地产权明晰并可以自由交换，北京、上海和广州的那些农民是绝对不会蠢到用20万元/亩的土地来种粮食和蔬菜的。他们卖了土地之后如果发现种地仍然有利可图的话，他们会用很便宜的价格去中西部地区租用土地。

    虽然我国的耕地资源与全球比较是相对紧张的，多年来又有大量的耕地流失，但只要保护市场，中国就不会缺少粮食。我国近年来除2004年有少许粮食进口外，连年都有粮食净出口。从经济学的角度来说，用20万元/亩的土去种粮食，还不如在屋顶上种粮食经济。

    从统计数字看，1978年的城市化率不到20%，而现在已经超过了40%。城市化进程带来的必然结果就是造成对城市住房建设的巨大需求。行政命令已无法限制城市化的加速和对城市住房需求的加速。城镇化是我国解决“三农问题”的必由之路，城镇化就必须占用耕地。我国尚有占总人口60%的农民急待进城，可是土地供给因为受保护耕地的红线限制，增长缓慢。不需要保护耕地的真实意义并不是要破坏耕地，现在一般人所理解的保护耕地事实上和保护无关，而是冻结耕地，不许侵占耕地。这就有问题了，我们的目的“不是保护耕地的问题”，而是“土地的合理利用问题”，是一块土地应该派什么用场更有价值的问题。

    拿全球来说，粮食也是不短缺的，只要有市场，就会有粮食。全球的粮食贸易越来越发达，我们有理由让最有比较优势的国家去生产粮食。国际贸易中粮食是不允许禁运的，WTO中就有不允许禁运粮食的条款。

    粮食是可再生资源，只要我们保护了市场，并作了一定的储备，中国绝不存在粮食问题。就拿我们的周边国家来说，日本不担心粮食问题，韩国不担心粮食问题，新加坡也不担心粮食问题，那我们担心什么呢？

    2、建立和开放土地二级市场，以盘活存量土地，使资源合理配置和利用；

    3、取消有可能“限制房屋供应”的所有宏观调控政策；

    4、取消二手房交易税，取消限制二手房在两年之内禁止转让的政策；

    5、让人民币汇率按国际市场行情升值；

    汇率是一个国家所有商品和资产的“总价格”，当汇率被低估之后，相当于这个国家的经济资源向世界各国的投资者发出“降价酬宾”的邀请，其结果，就是别人用“热钱”来捧场，因而也增加了房地产需求。

    6、对全国城乡低收入家庭实行同样的住房补贴、提供廉租房等；

    由于中国存在巨大的城乡差别，以及大中小城市之间的福利差别，使大城市越来越挤。比方说，在北京一个拥有一套价值50万元住房的人能得到政府的救济补贴，一个有40万元家产的人可以去买政府提供的“经济适用房”，而一个年收入只有1000元的山区农民却得不到政府的任何福利。试想，如果大中小城市之间没有巨大的福利差异（包括升大学），北京那个拥有一套价值50万元住房的人，早就把房子卖掉跑到一个山清水秀的小城市享受“大款”的生活去了。如果那样，大城市的房价能长得那么快吗？

    7、改变传统观念，宣传投资理财知识，特别是对于工作未稳、事业未成又想“投资理财”的年轻人来说，“买房不如租房”。

    至于中低收入者的住房问题，真正解决之道在于：第一，政府应该加快立法步伐，通过立法建立住房社会保障制度；第二，可以考虑为购买第一套住房家庭减免税费或者返税；第三，政府提供大量的廉租房，让中低收入家庭先租后买；第四，给纳入社会保障体系的中低收入家庭租房补贴；第五，给二手房交易实行免税而不是加税，鼓励中低收入家庭购买二手房。这样，供高收入家庭购买的商品房价格再高，也与中低收入者关系不大。

    我相信，如果以上建议大部分被中央政府采纳，那些“捂盘惜售、虚拟交易、私自加价”的房地产企业就会很快“认真交易、私自降价”，看谁卖得快了！ 

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